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Foto: Nikola Raspudic, Erkrath

Living Circle Düsseldorf

Als das derzeit größte Umnutzungsprojekt in Deutschland findet das Living Circle in Düsseldorf viel Aufmerksamkeit, gekrönt durch die Auszeichnung mit dem Deutschen Bauherrenpreis 2018 und dem Immobilien-Award in der Kategorie Projektentwicklung Bestand 2017. Umnutzung allein ist in der Immobilienbranche schon eine Schlagzeile wert – in diesem Fall galt es darüber hinaus, die komplexen Kreisgeometrien des Bestands zu bewältigen. Der erfolgreiche Umbau des früheren Bürogebäudes Thyssen Trade Centre zum neuen Wohnquartier ist auch das Ergebnis einer besonders guten Abstimmung zwischen Projektentwicklern, Investoren und Architekten. Nach vier Jahren Leerstand sind durch den Projektentwickler und Bauherrn BAUWERT AG auf einer Grundstücksfläche von 21.500 Quadratmetern 340 neue „bezahlbare“ Wohnungen, eine dreizügige Kita und eine Einzelhandelsfläche entstanden.

Konrath und Wennemar Architekten Düsseldorf Foto: Konrath und Wennemar, Düsseldorf

Das Büro Konrath und Wennemar Architekten und Ingenieure engagiert sich in verschiedenen Bereichen von Architektur und Städtebau. Im engen Dialog mit den Bauherren entstehen ganzheitlich gedachte Konzepte, die mit dem Planungsteam zur baureifen Lösung weiterentwickelt werden. Das gebaute Ergebnis hat seine Wurzeln somit nicht allein im formalen Ausdruck, sondern ist vielmehr das Produkt eines vielschichtigen und dennoch transparenten Prozesses. Nur so kann Architektur ihrer baukulturellen Verantwortung gerecht werden gegenüber ihrem Nutzer, ihrem Umfeld und besonders dem Mittelpunkt aller Überlegungen – dem Menschen.

Abgesehen von technischen Aspekten geht es auch um die emotionale Qualität eines Baus. Im früheren Thyssen Trade Centre haben wir eine begehbare Wohn-Skulptur gesehen.

Harald Wennemar, Konrath und Wennemar Architekten Ingenieure

Interview mit Architekt Harald Wennemar

Anfangs war keineswegs klar, dass der Bestand erhalten wird. Ein Abriss schien zunächst die naheliegende Lösung. Was gab schließlich den Ausschlag zum Umbau?

Ja, am Anfang ging die Tendenz eher zum Abriss. Ein Neubau wäre nicht teurer gewesen und hätte von den Herausforderungen der Kreisformen befreit. Und das Nachhaltigkeits-Argument – die bereits aufgebrachten und Materialien nicht schon nach 20 Jahren zu vernichten – ist in der Praxis leider nicht ausschlaggebend. Es sprach aber auch einiges dafür, das Gebäude zu erhalten. Im Projektteam entwickelte sich immer stärker die Idee, den Bestand mit seiner ungewöhnlichen Geometrie zu bewahren. Dafür sprach vor allem das Potenzial für ein besonderes Wohngefühl – wir haben in den geschwungenen Gebäuden eine begehbare Wohn-Skulptur gesehen. Schön ist auch, dass die Kreisformen geschützte Außenbereiche entstehen lassen. Mieter haben uns mittlerweile bestätigt, dass sie sich von diesen speziellen Formen, wo nicht alles rechtwinklig ist, angezogen gefühlt haben. Nicht jeder sucht schließlich den Standard-Grundriss von Neubauten. Auch der Zeitfaktor war ein großes Pro – ein Umbau mit einem klaren kompakten Weg zum fertigen Wohnobjekt war sehr attraktiv für die Investoren und Vermarkter. Hinzu kam das Argument der Dichte: Ob ein Neubau die gleiche Dichte hätte erreichen können, war unklar. Bei einem Bestandsobjekt entfällt diese Frage komplett.

Ist das ein pauschales Plädoyer für die Umwidmung von Bestand?

Klares Nein, allgemein lässt sich das nicht beurteilen. Jeder Eigentümer, Projektentwickler und Architekt muss sich in jedem einzelnen Projekt erneut mit der Frage auseinandersetzen, ob der Bestand Potenzial für einen spannenden Wohnbau bietet oder am Ende nur ein überall spürbarer Kompromiss stehen würde. Es geht darum, eine tragfähige Vision für attraktiven Wohnraum zu entwickeln und diese allen Beteiligten zu vermitteln. Aber gleichzeitig muss man auch feststellen, dass die Möglichkeiten der Umwidmung noch zu wenig ausgeschöpft werden. Besonders in den größeren Dimensionen und in gewachsenen Lagen. Die sogenannten Big Six in Deutschland sollten die Umnutzung auf jeden Fall parallel zum Neubau weiterverfolgen. Der politische Wille zur Umnutzung und auch Nachverdichtung muss aber klar artikuliert werden und sich in vereinfachten Genehmigungsverfahren auswirken. Für die Umnutzung des Thyssen Trade Centres war z. B. eine Änderung des Planungsrechts notwendig. Der Bebauungsplan wurde im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB geändert. Da es sich um ein Leuchtturmprojekt des preisgedämpften Wohnungsbaus für Düsseldorf handelt, hat es in diesem Fall nicht am politischen Willen gemangelt. Die BAUWERT ist jedenfalls mit dem Projekt so zufrieden, dass sie bundesweit auf der Suche nach ähnlichen Objekten ist.

Living Circle Düsseldorf, Foto: © Manos Meisen Foto: © Manos Meisen
Das Quartier bietet mit Wohnungen, einer Kita mit Außenbereich und Nahversorgung einen attraktiven Mix in dem immer noch von Gewerbe bestimmten Gebiet von Düsseldorf.

Im Bestandsumbau kommt es darauf an, die Ausführungsplanung schon vor Baubeginn abzustimmen.

Harald Wennemar, Konrath und Wennemar Architekten Ingenieure

Wie kam es zu der Konstellation aus BAUWERT AG, Industria Wohnen und Ihnen?

Ursprünglich ist das Projekt mit einer Konzeptvergabe gestartet, einem Verfahren, in dem der Grundstückskauf konkurrierend mit anderen Investoren anhand des Konzeptes geprüft wurde. Erworben wurden Fläche und Gebäude dann 2014 durch die BAUWERT AG. Wir sind als planendes Büro aus dem Verfahren hervorgegangen. Die Industria Wohnen stand zu einem frühen Zeitpunkt bereits als Endinvestor fest, was dem Team in vielen Detailfragen die nötige Planungssicherheit verschafft hat.

Living Circle Düsseldorf, Grundriss und Landschaftsplanung

Wo lagen die besonderen Herausforderungen in der Planung?

Die Neuplanung des Bestands war besonders spannend für uns. Zum einen mussten die Kreisgeometrien integriert werden. Sie machen die Besonderheit der Räume aus, gleichzeitig musste aber sichergestellt sein, dass es ausreichend rechte Winkel gibt, um z. B. den Einbau einer normalen Küche und anderer Möbel zu garantieren. Zum anderen mussten im Erdgeschoss Sonderbereiche, wie Mensa, IT- und Besprechungsräume, größtenteils rückgebaut werden, da sie aufgrund ihrer hohen Bautiefe nicht für Wohnzwecke geeignet waren. Der Footprint wurde um ca. 33 Prozent reduziert und dem Freiland zugeschlagen. So wurden Privatgärten für die EG-Wohnungen sowie halböffentliche Bereiche und Spielflächen möglich, was die Aufenthaltsqualität des Geländes deutlich erhöht. In den Obergeschossen verfügen alle Wohnungen über mindestens einen, bei durchgestreckten Wohnungen sogar über zwei vorgehängte Balkone oder eine Dachterrasse. Die Balkontüren haben dabei für besonderen Aufwand gesorgt, da die Brüstungen der Gebäude statisch tragend sind. Von Vorteil war, dass die Geschosshöhen und -tiefen des Bürogebäudes tauglich für das Wohnen waren. Wir mussten nur mehr Erschließungskerne integrieren. Auch für den Brandschutz bot der vergleichsweise junge Bestand eine gute Ausgangssituation.

Living Circle Düsseldorf, Foto © Ute Kaiser Fotografie Foto: © Ute Kaiser Fotografie

Lohnen sich denn solche Umnutzungsprojekte?

Der Umbau von Bestandsgebäuden ist für einen Entwickler eine besondere Herausforderung, da man mit unerwarteten Risiken rechnen muss. Ein Konversionsprojekt bietet aber auch Chancen, kann man doch interessanten Objekten mit einer besonderen Bestandsarchitektur, die den heutigen Anforderungen von Mietern aber nicht mehr entsprechen, wieder zu neuem Leben verhelfen. Das Living Circle ist dafür geradezu beispielhaft, denn die halbrunde Gebäudestruktur bietet eine außergewöhnlich interessante Möglichkeit, nicht alltägliche neue Wohnformen umzusetzen. Zudem hätte man bei einem Neubau an dieser Stelle nur eine geringere Ausnutzung erreichen können. Dies hatte der Bauherr BAUWERT auch sofort erkannt und heute kennt fast jeder in Düsseldorf dieses gelungene und bei Mietern stark nachgefragte Gebäude.

Das Living Circle ist eines der bundesweit größten Umwandlungsprojekte von Büro zu Wohnen und stellt damit ein Konversionsobjekt besonderer Dimension dar. Anstelle von Abriss und Neubau haben wir uns entschieden, die spezielle und außergewöhnliche Gebäudeform beizubehalten und innerstädtischen Leerstand wiederzubeleben. Die in sich verschobenen Kreissegmente geben diesem neuen Wohnensemble ein unverwechselbares Erscheinungsbild und bilden ein städtebauliches Highlight.

Henning Hausmann, BAUWERT Aktiengesellschaft, Berlin

Objektdaten

  • Objekt Living Circle, Düsseldorf
  • Bauherr Bauwert CA Grafenberger Allee GmbH, Bad Kötzing
  • Architekten Konrath und Wennemar Architekten Ingenieure
  • Projektleitung Rüdiger Schmidt
  • Projektentwicklung Bauwert CA GÜ Verwaltungsgesellschaft
  • Endinvestor Industria Wohnen
  • BGF 42.140 m² oberirdisch
  • NGF ca. 32.500 m² oberirdisch
  • Planungsbeginn 2013
  • Baubeginn Januar 2015
  • Fertigstellung April 2017

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